Розрахунок індексів ринку нерухомості

В основу методології розрахунку індексів ринку нерухомості аналітичного центру IRN. RU покладене декілька гіпотез. Вони є результатом тривалого спостереження за ринком нерухомості московського регіону, а також роздумів про принципи його поведінки. І частково спробою створити більш-менш об'єктивну модель динаміки ринку нерухомості.

Перша гіпотеза полягає в тому, що ринок нерухомості дуже інертна суть. Навіть в період найбільш сильної загальноекономічної кризи в серпні 1998 року доларові ціни на житлі почали знижуватися тільки з жовтня, тобто опісля майже два місяці. Їх зниження також не було одномоментним і різким. Плавне зниження продовжувалося аж до літа 1999 року. Іншими словами, ринку нерухомості не властиві різкі коливання із зміною тенденцій від місяця до місяця. Багато прикладів дозволяють стверджувати, що ринок нерухомості може описуватися тільки плавними показниками, а характерний термін зміни тенденцій складає близько двох місяців. В протилежність цьому підхід прямого розрахунку середньої ціни, що практикується часто, приводить до різких статистичних скачок від місяця до місяця, не говорячи вже про скачки від тижня до тижня. У одному місяці може вийти помітний приріст цін, а вже в наступному їх падіння, потім знову зростання. Це створює помилкове враження про перепади ринку. Також від місяця до місяця може сильно скакати темп зміни цін сильне зростання в одному місяці, завмирання в наступному і продовження колишнього зростання далі.

Подібний формально правильний підхід, що практикується в більшості випадків, приводить до об'єктивно невірних результатів. І створює помилкову видимість того, що від місяця до місяця ціни то підскакують, то навпаки падають, або також стихійно скаче темп їх зміни. Тому що дійсною причиною таких подій на ринку є всього лише статистичний шум результатів. Відмінність методу гладких індікаторові методу прямого розрахунку середніх цін добре видно на прикладі московського ринку нерухомості в 2004 році, в період переходу від масштабного зростання цін до стагнації.

Висока інертність ринку нерухомості пов'язана з багатьма причинами. З одного боку для переважної більшості людей квартира найбільш дорогий товар. Рішення про придбання або обмін зріє довго і вимагає обліку дуже багатьох особистих обставин. З іншого боку тривалість найпростішої операції купівлі-продажу складає близько двох місяців (можливо саме тут і виникає ця цифра), за рахунок часу підбору потрібної квартири, збору і оформлення всіх документів (немає зважаючи на тривале оформлення новобудов). В процесі операції ціни фіксуються договорами і внесеними авансами, внаслідок чого період в два місяці ставати мінімальним часом, протягом якого на ринку можуть позначитися нові тенденції і відбутися істотні цінові зміни.

Іншою гіпотезою є уявлення про те, що найбільш адекватним показником загальноринкових тенденцій є саме вторинний ринок. По-перше, це ринок одноманітного закінченого товару. На відміну від ринку новобудов квартири не розрізняються різним ступенем готовності будинку, рівнем обробки (або ступенем підготовки під неї), а також юридичним станом. Більш того, на вторинному ринку дотримана умова конкурентності. Має місце безліч незалежних продавців, на відміну від ринку новобудов, коли ціна на весь об'єм в тому або іншому будинку є виразом політичної волі компанії-забудовника.

Новобудови розкидані по місту дискретним чином, а ціни на них можуть мінятися ривками за рахунок вольового вирішення забудовника. Це створює ілюзію того, що ціни на житлі різко підскочили, або навпаки, встали. Важливо розуміти, що ціна на новобудови не є самостійною, як на квартири вторинного ринку, а суть функція об'єму продажів. Вона може бути помітне нижче, якщо треба швидко розпродати великий об'єм квартир і повернути кредитні засоби, або навпроти вище, якщо є можливість поволі розпродавати житло за максимальною ціною. Іншими словами, часто ціна на новобудови визначається не стільки ринком, скільки вибраною стратегією продажів.

Таким чином, новобудови хоча і сильно впливають на ринок нерухомості, але є поганим орієнтиром для виявлення загальноринкових тенденцій. Додаткове збентеження може вносити активність продажів, створюючи відчуття буму в одні періоди і затишшя в інших. Але періоди зростання і зниження купівельної активності можуть бути зв'язані з множиною чинників і ще не означають корекцію цін. Загальний рівень цін на житлі може бути тільки згладженою і усередненою реакцією на всі подібні локальні зміни. І рівень цін вторинного ринку більшою мірою відповідає цим критеріям.

Ще однією гіпотезою є уявлення про існування кривої, що виражає зміну загального рівня цін на ринку. Спостерігаючи за кривими вартості для різних типів житла, житла в різних районах або просто для окремих квартир видно, що всі вони хоча і мають свої особливості, але в першому наближенні міняються синхронно. В рамках одного міста ціни на всі типи житла або ростуть, або падають, або знаходяться в межах когось стабільного рівня, прирахування відбуваються подібні зміни приблизно пропорційно один одному.

Це приводить до виводу про можливість розділення всіх причин, що впливають на ціни, на дві основні групи. Перша група локальні причини. Вони приводять до того, що ціни на всі квартири разниє. Одна вдаліше розташована, інша має більше кухню, в третій зроблений хороший ремонт. Ці причини створюють всю гамму цін на житлі в даний момент часу і, взагалі кажучи, слабо залежать від часу.

Вплив локальних причин можна описати тими самим оцінним коректуванням, які використовують оцінювачі для приведення ціни одного об'єкту до ціни іншого. Як багато років назад квартира на першому поверсі на якийсь відсоток завжди була дешевша за аналогічну квартиру на середньому поверсі, а квартира в цегляному будинку - дорожче за аналогічну квартиру в панельному, так це є і зараз і очевидно збережеться і в майбутньому.

Звичайно, з часом оцінні коректування можуть мінятися. Наприклад, одні райони набувають великої популярності, інші напроти неї втрачають. Сталінські будинки зараз вже не так престижні, як в середині 90-х. Але такі зміни відбуваються з роками: за п'ять десять років. Це дозволяє говорити про те, що принаймні в першому наближенні оцінні коректування залишаються постійними. А локальні причини, що впливають на ціноутворення, не залежать від часу.

Повільна зміна оцінних коректувань виявляється в тому, що різні класи житла дорожчають або дешевшають по-різному, але ця різниця є поправкою другого порядку. Наприклад, за 2003 рік рівень цін в Москві виріс на 36%. А залежно від класу житла різні квартири подорожчали на 30% - 40%. У цьому і полягає поправка другого порядку слабка залежність локальних причин від часу. Вона істотніша, коли загальний рівень цін залишається приблизно постійним, але майже стирається на тлі сильного зростання або зниження цін.

Друга група причин, що впливають на ціноутворення це глобальні причини. Вони пов'язані з макроекономічними параметрами, такими як рівень розвитку економіки і бізнесу в місті, рівень доходів населення і, взагалі, рівень життя в даному місті. А також його статус і престиж. Саме ці причини визначають те, що рівень цін на житлі (як і на більшість інших товарів) в Москві вище, ніж Петербурзі, а в Петербурзі вище, ніж в Нижньому Новгороді або Воронежі. Причому відмінність в цінах на аналогічну нерухомість, що знаходиться в різних містах, також приблизно пропорційно один одному. Це дозволяє говорити про порівняння загального рівня цін в одному місті з рівнем цін в іншому, і стверджувати, що співвідношення цін на аналогічну квартиру в різних містах буде зразкове пропорційно співвідношенню рівня цін в цих містах.

При цьому, рівень цін є загальним для даного міста. Він є однаковій складовій в ціні кожної квартири не залежно від її властивостей і параметрів. Хоча правильніше буде сказати, що ціна кожної квартири визначається загальним рівнем цін віддзеркаленням впливу глобальних економічних чинників, і набором коректувань до нього обліком впливу локальних властивостей житла. Сам же рівень цін є тільки функцією часу і не залежить від всіх локальних параметрів.

Все вищесказане ми можемо виразити наступною символічною формулою:

Ck (t, pi) = G(t)+ Lk (pi)

В цій формулі Ck (t, pi) ціна одиниці площі (кв. м.) окремої к-ой квартири в даний момент часу t. Локальні параметри цієї квартири описуються набором величин pi це місцеположення квартири, тип будинку, в якому вона знаходиться, площа кухні, наявність або відсутність балкона і тому подібне

Згідно викладеної вище ідеології ця ціна складається з двох компонент. Функція G(t) описує внесок глобальних загальноекономічних чинників і якраз є той самий загальним рівнем цін в місті єдиний для всіх об'єктів. Величини Lk (pi) є внеском локальних відмінностей. Вони разниє для кожної к-ой квартири і залежать від набору її характеристик. У першому наближенні ми вважаємо коректування Lk (pi) за не залежні від часу.

Математично даний підхід дозволяє досягти розділення змінних. У цій моделі перший доданок описує залежність загального рівня цін в місті від часу. Таку важливу для аналітики динаміку ринку. Другий доданок оцінні коректування для повчання ціни окремої квартири. У цьому полягає суть методу опису ринку нерухомості, розробленого і вживаного аналітичним центром IRN. RU

Джерело: Аналітичний центр IRN. RU

Похожие статьи: